Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
Seguramente serán muchas las dudas que te surgirán a la hora de realizar la construcción o reforma de algún tipo de vivienda o afín. Por eso queremos despejarte algunas de las dudas más comunes que le surgen a nuestros clientes.
¿Debo pedir autorización previa al ayuntamiento para hacer la obra?
Depende del tipo de obra que vayas a acometer (entidad de la obra, zona del edificio o vivienda afectada por la obra,…), de las características del edificio (por si se tratase de un inmueble catalogado o protegido arquitectónicamente, bien de interés cultural,…) o incluso de la ubicación (dentro de un conjunto histórico, fuera de él,…).
Al ser un trámite local cada ayuntamiento tiene sus propias ORDENANZAS MUNICIPALES que regulan todo lo relativo a las licencias urbanísticas, que aun siendo similares, pueden variar sensiblemente según el municipio.
Por ese motivo, si deseas conocer con exactitud si tu obra está exenta o no de realizar un determinado trámite (y en caso de que deba realizarlo saber en qué consiste), recomendamos hacer la consulta a un técnico del área de Urbanismo del ayuntamiento y/o visitar la página web oficial, en la que muchos municipios incluyen este tipo de información.
Se ha tendido a simplificar los procedimientos administrativos de manera que sólo en casos indispensables se requiera la autorización previa obligatoria, incorporando la denominada COMUNICACIÓN PREVIA a la que se suma la LICENCIA URBANÍSTICA (asimilable a la “obra mayor”), siendo estas dos figuras las principales según la mayoría de ayuntamientos. En algunos municipios (como el de San Cristobal de La Laguna) se conserva la «licencia de obra menor» como procedimiento intermedio entre los anteriores.
A continuación incluimos los enlaces al trámite COMUNICACIÓN PREVIA DE OBRAS y documento sobre las OBRAS EXENTAS DE LICENCIA O COMUNICACIÓN PREVIA del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife (a Abril de 2018).
¿Cuánto se paga por la licencia?
Al igual que los impresos o el proceso de tramitación las TASAS o IMPUESTOS pueden variar según el ayuntamiento. Su pago corresponde al PROMOTOR de la obra (solicitante o interesado).
Normalmente el pago se divide en dos conceptos (cantidades): por un lado se abona una cantidad fija (tasa) como pago de la tramitación del expediente por parte de los servicios nunicipales y por otro el impuesto de construcciones, instalaciones y obras (I.C.I.O.)., cuyo importe es un porcentaje sobre el presupuesto de la obra.
En el caso de la COMUNICACIÓN PREVIA DE OBRAS en el término municipal de Santa Cruz, la tasa de tramitación es de 63,60 € para obras con presupuesto de ejecución material (presupuesto excluyendo gastos genarales, beneficio industrial e IGIC) de hasta 6.000 €; 160,40 € para presupuestos entre 6.001 € y 12.000 €; 280,40 € entre 12.001 € y 20.000 €; incrementándose progresivamente según el presupuesto declarado. Hay que recordar que el presupuesto en este caso sólo debería incluir la parte de la obra que nos obligue a tramitar la solicitud, excluyendo los trabajos exentos que se mencionan en la pregunta anterior.
El I.C.I.O. en el mismo municipio es el resultado de aplicar el 1,8 % al presupuesto de ejecución material.
La tasa y el impuesto se deben liquidar en el mismo acto (o antes) de presentar la solicitud correspondiente.
*Importes a Abril de 2018.
¿Qué incluye el presupuesto de L&M REFORMAS?
El contenido del presupuesto se adaptará a la entidad y/o complejidad del encargo.
Una vez definida la reforma que quieres llevar a cabo en tu casa o negocio tendrás un presupuesto detallado incluyendo los materiales, las calidades propuestas y la mano de obra, así como plano(s) a escala o de detalle en caso de que el encargo lo requiera, para mostrar gráficamente el estado inicial del inmueble y el estado final, una vez reformado.
Igualmente incluimos la elaboración de planos a escala y documentación técnica si fuera necesaria para la solicitud de los permisos en tu ayuntamiento.
El presupuesto incluye también un apartado de Condiciones Generales en el que figura el plazo de ejecución, forma de pago, etc.
El desglose de las cantidades por capítulos y partidas te permitirá saber exactamente qué cuesta cada unidad y valorar posibles cambios y/o mejoras.
A lo largo de la obra (sobre todo en el caso de reformas integrales) se actualizará periódicamente el presupuesto con las posibles modificaciones para que tengas siempre el control de tu inversión.
¿Cómo y cuándo escojo los materiales?
Normalmente no tendrás definidos todos los materiales antes de la primera versión del presupuesto (azulejos, pavimento, sanitarios, griferías, puertas, etc…) por lo que solemos incluir un capítulo independiente proponiendo éstos.
Aunque el presupuesto incluya unas calidades propuestas, deberás escoger los materiales definitivos con la antelación necesaria para evitar retrasos en el plazo de la obra. Para ello te informaremos de cuándo es necesario disponer de éstos.
También podemos asesorarte y ayudarte a escoger los materiales más idóneos desde el punto de vista técnico (como las características de un pavimento laminado, la resbaladicidad de una baldosa o la estanqueidad y aislamiento de una ventana) y/o estético, según tus necesidades.
¿Cómo es el proceso de una obra de reforma integral?
Las obras de reforma integrales suelen desarrollarse a lo largo de las siguientes fases básicas:
1. DEMOLICIÓN: aunque es la más molesta para los vecinos es inevitable. Durante esta fase se retiran los revestimientos a sustituir o eliminar, se derriban los tabiques, se desmontan puertas, ventanas, mobiliario de cocina, instalaciones antiguas, etc. Los escombros y materiales a desechar se trasladan hasta puntos autorizados.
2. REPLANTEO Y TABIQUERÍA: una vez despejado el inmueble se señalan y levantan los nuevos tabiques divisorios para delimitar las estancias, se instalan los premarcos para las nuevas puertas de paso y se señalan las rozas o puntos para el paso de las instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción, climatización, etc.), altura de techos….
3. INSTALACIONES: en esta fase en la que se acumulan muchos oficios se suele generar escombro de nuevo por la apertura de rozas para el paso de canalizaciones empotradas, se instalan éstas y se tapan. Es imprescindible una definición clara y precisa por parte del cliente y conocer la futura distribución interior, mobiliario aproximado, distribución de cocina, baños, etc.
4. REVESTIMIENTOS: al igual que la anterior, esta fase se demora bastante por su complejidad, la necesidad de definir cotas, despieces, acabados, planificar la entrada de los diferentes oficios, colocar puertas, armarios, ventanas, alisados, pintura, aparatos sanitarios, grifos, iluminación, repasos finales, limpieza, etc.
¿Qué garantía tiene el trabajo realizado?
Debemos distinguir dos tipos según se refiera a un material concreto con su propia garantía (electrodoméstico, termo, grifería, luminaria, etc…) en cuyo caso ésta viene dada por el fabricante, con sus condiciones particulares o se refiera a la construcción (ejecución de la obra) esto es, los acabados y correcto funcionamiento de las instalaciones (vicios ocultos).
En este caso y a pesar de que la legislación al respecto no es muy clara al no estar reguladas las obras de rehabilitación o reforma de edificios existentes en las que no se altere su configuración arquitectónica de forma esencial, hemos considerado aplicar las garantías de la LOE (Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la edificación BOE 6-11-1999). Éste es el camino que ha ido marcando la jurisprudencia.
Las garantías exigibles al CONSTRUCTOR están detalladas en el artículo 17 de la Ley 38/1999:
1 año por daños materiales, por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
3 años por daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3.
10 años por daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
La garantía se pierde si el cliente realiza modificaciones sobre la obra realizada o ésta se ve alterada por un tercero / no realiza el mantenimiento periódico de las instalaciones, materiales o sistemas / no lleva a cabo un uso correcto de las instalaciones o sistemas / el problema aun afectando a la obra realizada está originado por un vicio oculto existente no detectable durante la fase de estudio y/o ejecución.